Cuando se contrata una **[hipoteca](https://www.hipoteca.madrid/)**, es fácil fijarse solo en el tipo de interés nominal (TIN). Sin embargo, ese dato no refleja el coste real del préstamo. Para saber cuánto pagarás de verdad, necesitas entender y calcular la **TAE** (Tasa Anual Equivalente). En este artículo te explicamos qué es, cómo se calcula y realizamos una simulación práctica para que puedas aplicarlo a tu caso.

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## ¿Qué es la TAE y por qué es importante?

La TAE es un indicador que refleja **el coste total del préstamo a lo largo de un año**, teniendo en cuenta no solo el tipo de interés nominal, sino también:

* Comisiones (apertura, estudio, amortización anticipada…)
* Gastos asociados (seguros vinculados obligatorios, cuentas, etc.)
* Frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales…)
* El plazo total del préstamo

Por eso, **la TAE permite comparar ofertas hipotecarias de forma objetiva**, aunque tengan distintos tipos nominales o condiciones.



## Diferencia entre TIN y TAE

* **TIN (Tipo de Interés Nominal):** lo que te cobra el banco por prestarte el dinero, sin considerar comisiones ni gastos.
* **TAE:** incluye el TIN y todos los costes adicionales obligatorios, por lo que refleja el coste real.

Una hipoteca puede ofrecer un TIN del 1,5 % pero tener una TAE del 2,3 % debido a las comisiones y productos vinculados.



## ¿Cómo se calcula la TAE?

El cálculo de la TAE no es inmediato. Se basa en una fórmula matemática regulada por el Banco de España. Pero para entenderlo de forma práctica, puedes usar simuladores online o seguir este ejemplo básico:

### Simulación práctica

**Supongamos:**

* Capital solicitado: 150.000 €
* Plazo: 25 años
* TIN: 1,5 %
* Comisión de apertura: 0,5 % (750 €)
* Seguro de vida obligatorio: 300 €/año
* Seguro de hogar obligatorio: 150 €/año
* Gastos iniciales obligatorios: 1.200 €

**Cálculo aproximado:**

1. Cuota mensual con TIN del 1,5 %: unos 599 €
2. Sumamos seguros: 450 €/año = 37,5 €/mes
3. Añadimos los 750 € de comisión de apertura como coste inicial
4. Incorporamos los gastos obligatorios

Al incluir todos estos costes y recalcular el tipo de interés efectivo total anual, obtenemos una **TAE real cercana al 2,4 %**.

Es decir, aunque el interés publicitado sea del 1,5 %, el coste total real (con comisiones y gastos) se aproxima al 2,4 %.




## Consejos para interpretar bien la TAE

* **Fíjate siempre en la TAE, no solo en el TIN**
* Desconfía de hipotecas con TAE mucho más alta que el TIN
* Asegúrate de que los productos vinculados sean opcionales
* Usa comparadores que te muestren TIN y TAE en condiciones homogéneas
* Recuerda que la TAE es útil para comparar, pero no refleja posibles variaciones futuras (como en hipotecas variables)

### Herramientas útiles

Puedes usar simuladores del Banco de España o plataformas online para calcular la TAE con todos los elementos relevantes. También existen **comparadores hipotecarios** que ya te muestran la TAE de forma automatizada.




## Conclusión

La TAE es el indicador clave para saber cuánto vas a pagar realmente por tu hipoteca. Más allá del interés que publicite el banco, asegúrate de tener en cuenta comisiones, seguros y otros gastos. Realizar una simulación práctica como la que te mostramos puede ayudarte a tomar una mejor decisión financiera.

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Cómo calcular la TAE real de tu hipoteca

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