¿Qué es la novación hipotecaria y cuándo conviene solicitarla?

jueves 10 jul 2025

Si ya tienes una hipoteca vigente y las condiciones actuales del mercado o tu situación personal han cambiado, puede que te interese modificar ciertos aspectos del contrato. Para ello existe una herramienta legal llamada novación hipotecaria, que permite renegociar con el banco sin necesidad de cancelar el préstamo ni contratar uno nuevo.

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¿Qué es la novación hipotecaria?

La novación hipotecaria es una modificación de las condiciones de tu préstamo hipotecario, acordada entre tú y tu entidad financiera, que se formaliza mediante escritura pública y queda inscrita en el registro.

No se trata de una nueva hipoteca, sino de un ajuste del contrato actual. El banco puede aceptar o rechazar la solicitud, y suele analizar la viabilidad financiera del cliente antes de aprobarla.

¿Qué condiciones se pueden modificar?

Los cambios más habituales que se pueden solicitar mediante novación son:

Tipo de interés: cambiar de variable a fijo, o viceversa.
Diferencial o margen sobre el Euríbor.
Plazo de amortización: alargar o reducir la duración del préstamo.
Cuota mensual: ajustarla según los nuevos términos.
Sistema de amortización: como pasar de cuota constante a creciente.
Cambio de titular o eliminación de avalistas.
Inclusión o modificación de garantías (por ejemplo, añadir un segundo inmueble).
Carencia temporal: dejar de pagar capital durante un periodo.

¿Cuándo conviene solicitarla?

La novación puede ser una buena opción en las siguientes situaciones:

Mejoran los tipos de interés y quieres reducir tu cuota.
Tienes problemas para pagar y necesitas alargar el plazo.
Quieres cambiar de interés variable a fijo para ganar estabilidad.
Deseas eliminar a un avalista tras una separación o cambio patrimonial.
Planeas amortizar parte del préstamo y renegociar condiciones más favorables.

Es una vía menos costosa que cancelar y contratar una nueva hipoteca, siempre que el banco acepte negociar.

Diferencias con la subrogación

A veces se confunde la novación con la subrogación hipotecaria, pero son conceptos distintos:

Concepto	Novación	Subrogación
¿Mismo banco?	Sí	No, se cambia de entidad
¿Nuevo contrato?	No, se modifica el actual	Sí, se firma uno nuevo
¿Negociación?	Directa con tu banco	Implica competir entre bancos
¿Más económica?	Suele ser más barata y sencilla	Puede ofrecer mejores condiciones

Costes asociados

Aunque más económica que cancelar una hipoteca, la novación no es gratuita. Los costes pueden incluir:

Comisión de novación: fijada en el contrato original, normalmente entre el 0,1 % y el 1 %.
Gastos notariales y registrales: si hay modificación en las condiciones.
Tasación: si se modifica el valor de garantía.
Gestoría: si el banco lo exige para tramitar el proceso.

Con la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, algunos de estos costes se reparten entre cliente y entidad. Es clave solicitar una simulación detallada antes de firmar.

Cómo solicitar una novación

Revisa tu contrato actual y detecta qué deseas modificar.
Consulta con tu banco para saber si acepta negociar.
Prepara la documentación financiera actualizada (nóminas, IRPF, situación patrimonial).
Solicita una oferta formal de novación con condiciones detalladas.
Firma ante notario si ambas partes están de acuerdo.

Es recomendable comparar con otras entidades antes de novar, para ver si una subrogación podría ser más ventajosa.

Conclusión

La novación hipotecaria es una herramienta útil para adaptar tu préstamo a las nuevas circunstancias, tanto personales como del mercado. Puede ayudarte a ahorrar, mejorar tu estabilidad financiera o simplificar tu hipoteca. Eso sí, conviene analizar a fondo los costes y alternativas antes de firmar nada.